【JOIF2024セッションレポート】日鉄興和不動産×東急不動産×STYLY――不動産デベロッパーとXRスタートアップが、業界の未来を予見する

地域版SOIP キーマンインタビュー【東北編】―バスケ、サッカーの2競技・3チームが参戦！各チームが掲げる募集テーマを深堀りする

JR東日本グループ×ペットウェルネスの「PETOKOTO」 ｜ ペット専用新幹線の実証実験、乗客満足度は77%

近野貴行

9月13日、日本最大級の"オープンイノベーション見本市"『Japan Open Innovation Fes 2024』（JOIF2024）が東京・赤坂インターシティカンファレンスにて開催された。同イベントには、多数のオープンイノベーション担当者や新規事業担当者が集結。展示ブースでは多くの交流が生まれ、4つのステージでは様々なトークセッションやピッチが実施された。本記事ではJOIF2024より、「都市の未来を共創する：不動産デベロッパーが挑む、AI・空間コンピューティング時代におけるリアル空間の新たな挑戦」と題されたトークセッションの模様をお届けする。コロナ禍を経て、デジタル上でのコミュニケーションが当たり前になりつつある今、リアルな場を提供する不動産ビジネスには、さらなるイノベーションが求められている。本セッションでは日鉄興和不動産と東急不動産、XRを主軸とした事業展開を行うスタートアップ・STYLY（スタイリー）が、AI・空間コンピューティング時代に対応した都市空間の在り方とイノベーションについて議論した。――リアルとデジタルの融合がもたらす、不動産業界の新たな可能性とは？<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/yURfd-wce21DPbhxsAS1qQ.jpg" alt="" width="1200" height="800">【登壇者】（左→右）・西村 真里子氏／株式会社HEART CATCH　代表取締役　※モデレーター・須藤 亮氏／日鉄興和不動産株式会社　企画本部 イノベーション創出部　統括マネージャー・山口 征浩氏／株式会社STYLY　代表取締役 CEO・佐藤 文昭氏／東急不動産ホールディングス株式会社　グループCX・イノベーション推進部イノベーション戦略グループ　グループリーダー<h2>レガシー業界に求められる「わからないもの」に踏み出す力</h2>セッションの冒頭では、モデレーターの西村氏から「本当に不動産業界での共創が可能なのか」というストレートな問いが投げかけられた。”限りある資産”と言える不動産は、一つの会社が保有すれば同業他社が関わる余地はほとんどない。本セッションでは2社の不動産デベロッパーが登壇しているが、本当にオープンイノベーションの意識を持てるのか。――その質問に、先に応えたのは日鉄興和不動産の須藤氏だ。「たしかに土地は複数の会社で保有できないため、共創よりも『競争』が起きるイメージの方が強いかもしれません。しかし、そのような考えにとらわれていては新しい価値を見出せません。これから不動産の新しい価値を引き出すには、デジタルを活用して共創していくのが大事なテーマになると思います」<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/4YVy2-2RoASIzbtz-P2IDA.jpg" alt="" width="1200" height="800">▲日鉄興和不動産・須藤氏この意見に対し、東急不動産の佐藤氏は次のように返答した。「『土地に建物を建てて貸す/売る』という不動産業界のビジネスモデルは、何千年も前から変わりません。しかし、これだけ変化の激しい時代の中で、同じビジネスを続けていくには限界があります。そして、その解決策は業界の中だけで探しても見つかりません。今こそ他業界の知見を借りて、新しい価値を見出すタイミングです。OMO(Online Merges with Offline：オンラインとオフラインの統合)という言葉があるように、デジタルを活用することで、不動産の価値を何倍にも上げられるはずです」両社ともに他業界との共創の必要性を感じていると分かった上で、次に出た質問は「なぜXRなのか」。日鉄興和不動産・東急不動産の2社はSTYLYに出資することで、XR技術を取り入れている。XRの導入について、社内でどのような議論がされてきたのか？東急不動産・佐藤氏が次のように語った。「XRの取り組みについては、最初は社内で反発がありました。『頭にヘッドセットをつけて、目の前に仮想現実が見えたからと言って本当に儲かるのか？』と。その意見を変えたのは海外投資家たちの動きです。既にXR領域の会社に多くの投資が集まっているのを見て、『世界の投資家たちはこのような判断しているんですよ』と社内向けに説明しました。今は10年後すら想像ができない時代。一部のイノベーターを除いて、誰もスマートフォンがこんなにも世界中に広まる未来は想像できなかったはずです。未来が明確に見えてからでは手遅れなので、今がXRに投資するタイミングだと社内を説得しました」<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/bMUIqWEsJAZrbIC_OJJtUA.jpg" alt="" width="1200" height="800">▲東急不動産・佐藤氏（写真右）このエピソードを聞いて、STYLYの山口氏は「反対されているテーマの方が、イノベーションを起こせると思っている。これこそスタートアップの醍醐味」と付け加えた。そして、STYLYへの出資に理解を得られなかったのは日鉄興和不動産も同じだ。須藤氏は次のように話す。「経営層にSTYLYへの出資について提案をしたら、『何を言っているかさっぱり分からない』というリアクションがありました。そのため、役員全員と社員50人に実際にヘッドマウントディスプレイを装着してもらい、XRを体感してもらったのです。もちろん、すぐに賛同を得られたわけではないものの『面白いね』『こういうことか』と理解してもらえました。私も佐藤さんと同じように『こんな未来がすぐそこに来ているから、いま取り組むことに意味がある』と、社内を説得したのです」2社のエピソードを聞いて、モデレーターの西村氏はこれからの時代の経営者に求められる力について語った。「先日、大企業の社内ピッチに出席したところ、代表の方が『わからないからやってみよう』と言っていたんです。今の時代、わかってから実行していては遅すぎます。わからないものに対して踏み出す力が、今後は強く求められていく気がしますね」<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/1nDcy8oZwotmCizNGpBkLQ.jpg" alt="" width="1200" height="800">▲HEART CATCH・西村氏（モデレーター）<h2>テクノロジーの進化がもたらす不動産業界の民主化</h2>続いてのテーマは「STYLYはリアルな場所をどのようにアップデートするのか」。その問いに対して、同社代表・山口氏は「リアルの定義を変える」と答えた。これまで、リアルな場所というのは文字通り現実の世界にしか存在しなかった。しかし、XRによってこの定義は変化する。自分のディスプレイに何を映し出すかで、リアルな場所の価値は大きく変わるのだ。人の数だけ定義が生まれるため、リアルな場所の価値は無限大に広がっていくという。そして、もう一つの大きなキーワードが民主化だ。STYLY・山口氏は次のように語る。「テクノロジーはこれまで多くの業界を民主化してきました。たとえば、これまでテレビ業界しか作れなかった番組を、今は誰もが自由に制作して発信できます。その法則は、不動産業界も例外ではありません。今は不動産デベロッパーなど、特定の会社しか都市開発ができませんが、テクノロジーの発展によって、一般の方たちが都市開発に参加できるようになるのです。テクノロジーによってコストが下がり、必要な時間も短くなれば、より多くの人たちが都市開発に参画していくでしょう。多くの個人や法人が都市開発に参画すれば、それだけ共創の可能性も上がります。これまでになかったようなコラボレーションが生まれていくはずです」<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/LFZFz9ka1bgt46Sc3pe_Xw.jpg" alt="" width="1200" height="800">▲STYLY・山口氏テクノロジーが不動産業界を民主化するという話に、大きく頷いて聞いていたのは東急不動産・佐藤氏だ。アメリカに駐在した際に、その流れを肌で感じ取ったと言う。「私がアメリカに駐在していた時、WeWorkが急速に成長し5年も経たないうちにマンハッタンで一番の貸主になっていました。そのさまを見て、これから不動産業界外の競合がどんどん増えていくのだろうと容易に想像できたのです。一方で、不動産会社しかできなかったことを、業界外のプレーヤーがする時代になったら『僕らの価値はなんなのだろう』と考えて怖くなりました。その危機感が、オープンイノベーションで新しい価値を作り出す原動力になっているのかもしれません」誰もが都市開発に参画できると言われても、明確に想像できる人は多くないだろう。しかし、それはそう遠くない未来だと、日鉄興和不動産・須藤氏は語る。「私たちの働き方も、ここ数年で大きく変わりました。会議はWebで行うのが当たり前になり、ペーパーレスで資料は全てクラウドで共有しています。10年前にこんな働き方を想像していた人は少ないのではないでしょうか。いま想像できないことが、数年後には当たり前になっている時代です。不動産業界が民主化される時代もすぐそこに来ているのだと思います」業界が民主化されるということは、これまで埋もれていた才能が日の目を見るということだ。これまで特定の業界にいた人、特定の資格を持っていなければできなかったことが、誰でもできるようになる。極端に言えば、小学生であろうと都市開発に参画してイノベーションを起こすことも可能であり、それは決して絵空事ではない。定期的に小学生向けのワークショップを開催しているSTYLY・山口氏は、小学生たちの可能性について語る。「先日、子どもたちとSDGsを考えるワークショップを開き、『どうしたら海をきれいにできるか』というアイデアを考えてもらいました。『ゴミを食べて海をきれいにするロボット』など、大人には想像できないアイデアがたくさん出てくるんです。これまではスキルや経験の差で大人は子どもに勝っていましたが、AIのサポートがあれば、これまで埋もれていた才能やアイデアが次々に開花されていきます。彼らが自由に才能を発揮できる環境を整えることこそが、これから大人たちに求められる役割なのかもしれません」<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/TmD91_V9JDLVzxJ46dHNiQ.jpg" alt="" width="1200" height="800"><h2>"リアルな場の価値"はこれからどう変わっていくのか</h2>セッションの最後のテーマは「不動産業界はこれからどうなっていくのか」。テクノロジーを取り入れることにより、今後、不動産業界がどのように変化していくのか。登壇者それぞれの考えを聞いていく。――「リアルな場所の価値はこれから上がっていく」と語ったのはSTYLY・山口氏だ。「私はテクノロジーを活かした事業を手がけていますが、リアルな場所もとても好きです。むしろ、XRなどのテクノロジーを活用することでインターフェースが変わり、リアルな場の価値はどんどん高まっていくと思います。そのためには、より多くの才能を持つ人に参画してもらわなければなりません。私がプラットフォーム事業（空間レイヤープラットフォーム「STYLY」）を手がけているのは、そのような才能を持つ人を生み出していくためです。より多くの人たちがテクノロジーによって才能が開花され、リアルな場の価値を高めていけるような取り組みをしていきたいと思います」同じく、リアルな場の価値が高まると語ったのは東急不動産・佐藤氏だ。「テクノロジーとリアルが融合していくことで、リアルな場の価値は一層高まるはずです。たとえば今でも何十回とWeb会議をして、その相手と初めて直接会った時に不思議な感じがするでしょう。Web上で何度も話しているからこそ、直接会えた時の時間が貴重に感じるはずです。このように、テクノロジーが進化していけば様々な側面でリアルな場の価値は上がっていくでしょう。そのために不動産業界に求められるのは、環境を整備すること。多くの人が不動産に関わるようになった際に、業界が無法地帯では大変危険です。安心して不動産に関われるような整備づくりを進めていきたいと思います」セッションの最後には、登壇者から今後の展望について語られた。STYLY・山口氏は自身の著書と絡めて、メッセージを投げかけた。「先日、『スマホがなくなる日』という書籍を出版しました。その中で、空間コンピューティングがスマートフォンの代わりになる未来について書きました。そういう未来が訪れる可能性があることを知ってもらえば、不動産業界に関わろうとする人も増えていくと思います。ぜひ、書籍を手にとってもらい、不動産業界や空間コンピューティングに興味を持ってもらえたら嬉しいです」<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/p8BMRAvTwTHeoWE6TZSHag.jpg" alt="" width="1200" height="800">最後に締めくくりとして、日本を価値創造大国にしたいと日鉄興和不動産・須藤氏が語った。「このままいけば、日本は間もなく先進国から外されてしまいます。テクノロジー分野ではアメリカに大きく差を広げられた日本ですが、かつては世界に誇る価値創造大国でした。その礎には、たくさんの熱い想いを持った人のイノベーティブな取り組みがあったはずです。今こそ、日本が生まれ変わるタイミングだと思うので、私たちもできるかぎり多くの取り組みを加速させ、実現させていきたいと思います」<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/4685/upload/G1OaEL6kvH6p0XZHYh-Xlg.jpg" alt="" width="1200" height="800"><h2>取材後記</h2>テクノロジーによってあらゆる業界が民主化されているのは揺るぎない事実だ。不動産業界も、その例外ではなくなるだろう。小学生がまちづくりの主役となる時代もそう遠くはないのかもしれない。業界でも先んじてオープンイノベーションにより、次世代の不動産企業の形を模索している日鉄興和不動産と東急不動産。両社はどのような答えを導き出し、それは社会をどう変えていくのだろうか。登壇した3社の動きを、今後も注目していきたい。（編集：眞田幸剛、文：鈴木光平、撮影：齊木恵太）

e2f67ff696fc2728f1acd7370c4e65fb79eb5a68560352b2bf1f15ef73e31828

石尾勝博

國次将範

堀江あきたか 堀江投資塾(元機関投資家)

富田直

眞田 幸剛

2e046e4e05ff079ba94834cf03efdbf39639123c215b283281fde5f07c8d7451

木元貴章

山中祐悟（トップチャートマスターアカデミー）

川久保［企画・営業］

中務稔也

鈴木　知美

田上 知美

見る者もする者も支える者も、携わるだけで一丸となることができる、究極のエンターテインメント。地域発の「スポーツ×〇〇」のビジネスで、スポーツを成長産業へ。スポーツ庁が推進する『地域版SOIP』と全国各地域でのオープンイノベーションの軌跡に迫ります。

【地域版SOIP】スポーツの成長産業化への軌跡

ペットウェルネス事業を展開する株式会社PETOKOTOは、JR東日本スタートアップ株式会社との協働で2022年5月21日に「ペット専用新幹線」の実証実験を行った。本検証では実証実験パートナーとしてパナソニック エコシステムズ株式会社が協力。実際に乗車したお客さまの満足度と、新幹線車内では次亜塩素酸 空間除菌脱臭機「ジアイーノ」を設置すると共に、ペットをケージから出して過ごす「ファミリータイム（ケージフリー）」時の粒子数等を計測することにより、定量検証を行った。 <h2>ペット専用新幹線の実証実験の実施背景</h2>PETOKOTOは2021年に東日本旅客鉄道株式会社（JR東日本）とJR東日本スタートアップ株式会社が主催する、ビジネス創造活動 「JR東日本スタートアッププログラム2021」に地球共創（SDGs）のテーマ枠で採択された。 JR東日本グループが目指す「暮らしのプラットフォーム」への転換と、PETOKOTOが目指す「ペットを家族として愛せる社会」の実現。双方の目標を掛け合わせることで、新しい社会価値創造への一歩を目指し検討を進めてきた。 そして移動の際に、お客さまの愛犬が「手荷物」ではなく「家族」として過ごせる、「ペット専用新幹線」の実証実験に挑戦することができたという。 <img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/3647/upload/IXlglPLoytfhulpObGOjCQ.jpg" class="auba-summernote-image" style="width: 100%;"> 公共交通機関にて実証実験を行うにあたり、まずペットが苦手な人の不快感・アレルギーの不安要素など課題の抽出を実施。課題の可視化に伴い、実証実験パートナーとしてパナソニック エコシステムズ株式会社に賛同してもらい定量計測や「ジアイーノ」の設置に強力してもらったという。 <h2>検証内容</h2>今回はJR東日本グループとの実証実験として、ペット専用新幹線として臨時列車を運行し3車両を活用。1車両のみお客さまと愛犬が乗車する車両としてパナソニック エコシステムズと3社共同で運用・計測検証を行った。<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/3647/upload/86kW0uoxy7E9W6Trae3VKg.jpg" class="auba-summernote-image" style="width: 100%;"> ■検証前に挙がっていた具体的な課題例騒音（吠え）、粗相、ニオイ、皮脂・被毛の滞留 ■皮脂・被毛等に対しての対策乗車前に全席にシートを被せ、座席に皮脂・被毛の付着を最低限にする準備を行う。また、下車後は特別清掃を入れ、小さなお客さま（犬たち）が触れた箇所の清掃を徹底。 ■空気質に関する評価項目空気浄化等の対策を施した車内にペットが乗車・解放した場合も含めた粉塵の発生量の評価、およびニオイ発生量の評価。 ●使用機器次亜塩素酸 空間除菌脱臭機「ジアイーノ」F-MV4300　６台 ＜計測器＞粉塵量評価：ハンドヘルドパーティクルカウンター 3888（日本カノマックス）ニオイレベル評価：ポータブル型ニオイセンサ XP-329ⅢR（新コスモス電機） <h2>検証条件</h2>■お客さまペット専用車両今回は2号車をペット専用車両として運用。当日は18組35名の飼い主さまと21匹の愛犬が同乗。 ■「ジアイーノ」の設置場所ペット専用車両（2号車）の2列目と14列目にそれぞれ「ジアイーノ」を3台ずつ設置。風向きはそれぞれ車両中心部に向かって吹き出すように設置。ホーム入線後車内に設置し、お客様降車直後まで稼働。<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/3647/upload/grgrkEzenOfcs2-f2BYZfQ.jpg" class="auba-summernote-image" style="width: 100%;"> ■計測場所ペット専用車両（2号車）前方、後方、中央付近で粉塵・ニオイを計測。比較対象としてペットが乗っていない車両（3号車）にて同様に計測。 ■計測タイミング全部で6回計測・上野駅ホーム上・ホーム入線直後（お客さま乗車前）・お客さま乗車後・ファミリータイム（ケージフリー）中・お客さま降車直後・車両センターでの清掃後 <h2>検証結果</h2>■検証結果①｜【空気質評価】今回のペット車両への対策をとった専用新幹線車内では、ケージフリーの時間も、粉塵、ペット臭の発生は抑制本検証では、パーティクルカウンターで0.3µｍと0.5µｍの大きさの粒子の数を計測。ペットの開放・人の活動による粉塵の発生が想定されたが、ペット同伴乗車でファミリータイム有の２号車と比較対象のペット同伴乗車なしの３号車の粉塵量に明確な差は見られず、今回の対策によって粉塵の発生が抑制されていると推測される。また、ニオイについてはお客さまの一斉乗車後に数値が一時的に上がったものの、犬の活動量が増えるファミリータイムにおいては数値は徐々に低下した。「ジアイーノ」によるニオイの抑制効果もあったと考えられる。 ■検証結果②｜【参加者満足度】乗客の77%が満足し、支払い意欲も通常の2倍。マナー重視する傾向<img src="https://auba-production.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/articles/3647/upload/XtCaWzfqeQNG2LOfWvLkiw.jpg" class="auba-summernote-image" style="width: 100%;"> 今回のペット専用新幹線の運行は、軽井沢ペットツーリズムツアー「わん！ケーション」の移動手段として実施。参加者の65%はこのペット専用車両への乗車を目的に参加し、開催後のアンケート調査では77%のお客さまが満足と評価した。また、本ツアーを一般車両・従来ルールで乗車した場合は一人6,000円程度の支払いとなるが、ペットフレンドリー車両へ乗車できる場合、85%のお客さまが2倍の12,000円を支払い許容値として指定した。また、「公共交通がペットフレンドリーになるために、何が必要だと思いますか？」という設問に対しては、飼い主のマナー向上や導線設計、啓発について多く言及された。「ペット連れの人と普通の乗客の動線をできるだけ分けること（専用車両や専用待合場所など）」「新幹線についてですが、ペットに限らず、あらゆるものを持ち込める自由車両があると良いなと思いました。自転車、ベビーカー、車椅子、大型犬、小型犬、なんでもありの車両です」「飼い主さんの他のお客さんに対する気遣い。愛犬のトレーニング」「（犬を）飼っていない方の固定概念をなくす（一匹が吠えたら大合唱になるのではないのかなど）」「世の中の理解と飼い主さんのマナー」 <h2>本実証実験における各社のコメント</h2>■ パナソニック エコシステムズ株式会社『今回の実証実験においては、粉塵やペット臭の発生の抑制に対し、一定の効果があることが確認できたと考えられます。一方で、ペットが乗った車両（２号車）と、比較対象となったペットが乗っていない車両(３号車)の空間条件は、「ジアイーノ」の設置有無だけでなく、シートカバー有無、人の数、活動量などの異なる点が多く、対策効果の定量には至っておりません。ペット専用車両空間の実用化に向けては、今後より細かい空気質の検証や開発を行っていきながら、対策効果の可視化を進めていく必要があります。日本で初めてのペット専用新幹線の実証実験は、ペット、ペットオーナー、そしてペットを飼っていない方々の快適な移動空間の実現に向けて、有意義な実験でした。当社の「ジアイーノ」は今までも多くのペットオーナーの皆さまにご愛用いただいていますが、今後もペットと人が共存する空間の快適な空気づくりに様々な形で貢献をしてまいります。』 ■ JR東日本スタートアップ株式会社『今回ペット新幹線の実現に向けて、当日のオペレーションや使用した車両の運用を含め、ツアーのお客さまにとってお喜びいただくことはもちろん、いつも当社をご利用いただいているツアー外のお客さまにどのように安心を提供していくかに重きをおき企画設計を行いました。その中でも上記にあげられる列車の清掃面に関しては社内外の専門家との検討を重ね、当日のオペレーションに対しても愛犬が列車から飛び出すことのないように途中駅を設けない特別な運行経路やファミリータイムの時間設定を設けています。また、本取り組みはペットとの旅体験の先駆者であるエアライン系の会社さまとも同じ交通業界のペットフレンドリー化に向けてご知見をいただき、オールチームで実現に至りました。今回参加いただいたお客さまのお声や日程が合わず残念とのお声をいただきましたお客さま、可愛らしいわんちゃんが喜んでいる様子をみて、まだまだ公共交通として鉄道や駅へのポテンシャルを感じています。まずは実証実験での結果をもとに検討を重ね、ペットと当たり前のよう鉄道でお出かけができる未来、家族として愛せる世界をPETOKOTOと共に実現していきたいと考えています。』 ■ 株式会社PETOKOTO『ペットの家族化が注目を集めている昨今、ペットと泊まれる宿やレストランなど、愛犬と家族として過ごせる場所も増えつつあります。しかし公共交通機関は、多様なバックグラウンド・目的を持った方々が日常的に利用している場所です。そのため、ペットが苦手な方・アレルギーのある方にも配慮が欠かせないことを鑑みると、今回ペットフレンドリーな車両として「ペット専用新幹線」の実証実験を実現できたことは、振り返ってみても大きな挑戦であったと感じています。伴走いただいたJR東日本グループの皆さまやパナソニック エコシステムズ株式会社さま、そして日本初の取り組みにご参加いただいたお客さまのご協力あってこそでした。今回の実証実験では検証しきれなかったこと、課題もみえています。マイノリティとして捉えられがちな「ペット」という存在は、一緒に暮らす方にとっては間違いなく家族であり、手荷物ではありません。ペットに限らず、現代では「多様性の受容」が一つテーマになっていると考えています。いろいろな家族のかたちが互いに尊重し合える社会に向けて、今後も「ペットを家族として愛せる世界へ」というPETOKOTOミッションの実現に向けて尽力してまいります。』 ※関連リンク：<a href="https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000097.000015317.html" target="_blank">プレスリリース</a>&nbsp;（<a href="https://twitter.com/tomoruba" target="_blank">TOMORUBA編集部</a>）&nbsp;

0801ニューストップ - コピー.jpg

後藤繁樹

萩広史